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文章|最新发布的《雄智表达指数·商业地产业绩报告2025》显示，近一年多时间，上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等主要城市共计69个重点写字楼样本的平均出租率出现了阶梯式下滑，平均出租率仅为82.54%。写字楼租金率和空置率的变化不仅是商业地产行业内部数据波动，也是宏观经济和产业结构调整的直观缩影。入住率下降、空置率上升，意味着行业供需存在结构性失衡。数据图表。图片和文字不相关。当前办公市场的震颤首先源于需求的大幅萎缩。写字楼市场租户主要为互联网、金融、专业服务等金融企业。田地。但近两年来，这些新兴产业普遍进入深度重组阶段，转向“降本增效”，整合办公空间、减少租赁空间，甚至取消租赁、迁往成本更低的非区域。当写字楼市场主体开始集体刹车时，写字楼市场将首当其冲，空置率上升将是必然结果。从供给端看，写字楼发展进度与工业发展进度存在一定时间错配。办公楼项目从征地、规划审批、施工到最终交付通常需要三到五年甚至更长的时间。这意味着很多写字楼项目都是根据当时的需求，在行业发展的高峰期推出的。当这些项目完成后，行业进入下行周期，需求减弱，必然导致供给过剩。面对不断上升的空置率，如何有效稀释库存，避免城市空间资源浪费是摆在我们面前的紧迫问题。事实上，国内外许多地区都在尝试将闲置办公楼改造为住房或工业空间等替代用途。例如，在纽约时代广场，原来的安永总部大楼已被改造成1000多个单间和数百个经济适用房。这种将商业地产改建为住宅的操作方式也被称为“适应性再利用”。在空置率上升期间，该活动已在美国城市中心举办过多次。政府出台了鼓励“商改住”的政策，例如提供税收优惠和放宽审批程序。一些州还将提供“住商”补贴，将办公区打造成“15分钟城市”，即步行15分钟内，就能满足吃、买、娱、住、工作等多种需求。为防止写字楼空置，国内不少城市已封城也按相关规定进行分配。例如，上海两年前发布的《关于促进商业建筑升级改造的实施意见》指出，“支持现有商业建筑分区分类，与符合区域发展导向和人民生产生活需要的功能业态相适应”。将办公楼改造成其他用途涉及土地性质的改变、消防安全标准的重新批准以及高昂的装修成本。不过，这种“腾笼换鸟”的尝试，是重振存量的有效举措，而且更具灵活性。可以在政策和审批层面提供支持。当然，从长远来看，防止写字楼空置危机是必要的。如果这种情况时有发生，我们就必须回到城市规划和产业发展层面来努力。数据图表。图片和文字不相关。大量闲置办公楼。这种过度反映了过去的城市发展在一定程度上存在着对摩天大楼和CBD的盲目崇拜。许多城市将CBD建设等同于提升城市能源水平。他们甚至大手笔地把CBD规划在人口稀少、产业基础薄弱的远郊或新城，导致商业用地比例严重失衡，供需长期错配。未来，城市土地利用规划应更加科学。应严格根据人口流动和产业调整结构，动态调整住宅、商业、写字楼的供应比例，避免像蛋糕一样无序扩张。更重要的是，写字楼的需求与互联网、金融、现代服务业等行业的兴衰密切相关。城市规划者应将产业规划置于土地利用规划之前，积极发展和培育对高端办公空间持续需求的优质产业，特别是高新技术产业和现代服务业。归根结底，写字楼不仅仅是钢筋水泥的物理空间，更是经济活力和产业品质的晴雨表。解决联姻空置问题，既需要短期的灵活布局和存量盘活，也需要长远的眼光和优化产业空间布局优化，让每一栋写字楼都能体现产业发展的态势。城市，最终实现资源利用效率最大化。返回搜狐查看更多
